A lakásvásárlás önerő nélkül 2026-ban sok fiatalnak, első lakásukat kereső vevőnek és családnak vonzó gondolat lehet. Az ingatlanárak mellett nehéz több millió forint saját pénzt összegyűjteni, miközben albérletet, rezsit, megélhetést és egyéb családi kiadásokat is fizetni kell. Nem csoda, hogy sokan azt kérdezik: lehet-e lakást venni úgy, hogy nincs klasszikus értelemben vett megtakarított önerő?
A rövid válasz: teljesen önerő nélküli lakásvásárlás klasszikus formában ritka és kockázatos, de bizonyos helyzetekben megoldható lehet alacsony önerővel vagy pótfedezet bevonásával. Az MNB adósságfék-szabályai szerint az elsőlakás-vásárlók esetén a maximális HFM-limit 90 százalékra emelkedett, vagyis megfelelő feltételek mellett akár 10 százalék önerő is elég lehet – írja az MNB.
Mit jelent az önerő lakásvásárlásnál?
Az önerő az a saját forrás, amelyet a vevő a lakás vételárába beletesz. Ez lehet készpénz, megtakarítás, családi segítség, eladott ingatlanból származó pénz, vagy bizonyos esetekben támogatás, például családtámogatási konstrukció. A bank azért vár el önerőt, mert a lakáshitel fedezete maga az ingatlan, és a pénzintézet nem szeretné a teljes vételárat finanszírozni.
Ha például egy lakás 50 millió forintba kerül, és a bank 80 százalékig finanszíroz, akkor a hitel legfeljebb 40 millió forint lehet, a vevőnek pedig legalább 10 millió forint saját forrásra van szüksége. Első lakásvásárlóknál bizonyos feltételek mellett a finanszírozási arány magasabb lehet, de ez nem jelenti azt, hogy mindenki automatikusan 90 százalékos hitelt kap.
HFM: ezért nem ad a bank általában teljes vételárra hitelt
A lakáshiteleknél az egyik legfontosabb szabály a HFM, vagyis a hitelfedezeti mutató. Ez azt mutatja meg, hogy az ingatlan értékének mekkora része finanszírozható hitelből. A HFM lényege, hogy ne lehessen korlátlanul eladósodni egy ingatlanfedezetre, és a banknak is legyen biztonsági tartaléka, ha később probléma lenne a törlesztéssel.
Az MNB tájékoztatója szerint az elsőlakás-vásárlókra vonatkozó magasabb HFM-limit bevezetésével a maximális finanszírozási arány 90 százalékra emelkedett, vagyis náluk bizonyos feltételek mellett alacsonyabb önerő is elég lehet. Emellett 2025. január 1-től a zöld fedezetekre és hitelcélokra vonatkozó, legalább 10 évig kamatfixált forint jelzáloghiteleknél is 90 százalékos HFM-limit alkalmazható – írja az MNB.
10 százalék önerő: kiknek lehet elérhető?
A 10 százalékos önerő leginkább azoknak lehet reális, akik első lakásvásárlónak minősülnek, megfelelő jövedelemmel rendelkeznek, jó hitelmúlttal bírnak, és az ingatlan értékelése is rendben van. Fontos azonban, hogy a 90 százalékos finanszírozási lehetőség nem kötelező banki ajánlat. A bank dönthet úgy, hogy az adott ügyfélnek vagy ingatlannak csak alacsonyabb finanszírozási arányt enged.
A money.hu összefoglalója szerint 2025. szeptember 2-tól már életkortól függetlenül jogosult lehet az elsőlakás-vásárló a 90 százalékos finanszírozásra, vagyis akár 10 százalék önerővel is kaphat lakáshitelt – írja a money.hu. Ez jó hír lehet azoknak, akiknek stabil jövedelmük van, de még nem tudtak nagyobb megtakarítást felépíteni.
Lehet lakást venni tényleg önerő nélkül?
Klasszikus értelemben a teljesen önerő nélküli lakásvásárlás ritka, mert a vevőnek legalább a foglalóra, ügyvédi díjra, illetékre, költözésre és egyéb induló költségekre általában szüksége van. Ha azonban valaki nem rendelkezik saját megtakarítással, bizonyos esetekben pótfedezet bevonásával mégis megoldható lehet, hogy a vásárolt ingatlan mellett egy másik ingatlan is fedezetként szerepeljen a hitelben.
A money.hu szakmai anyaga szerint lakáshitel önerő nélkül is lehetséges lehet plusz ingatlanfedezet bevonásával, amely akár egy közeli hozzátartozó tulajdonában is lehet; ilyenkor a tulajdonosok zálogkötelezettként kerülnek be a hitelügyletbe – írja a money.hu. Ez azonban nem könnyű döntés, mert a pótfedezet tulajdonosa is kockázatot vállal.
Pótfedezet: segítség vagy veszélyes családi kockázat?
A pótfedezet azt jelenti, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan mellett egy másik ingatlant is bevonnak fedezetként. Ez lehet például szülői, nagyszülői vagy más családtag tulajdonában lévő lakás vagy ház. Így a bank nagyobb fedezeti biztonságot kap, ezért adott esetben magasabb hitelösszeg is elérhető lehet.
Ez viszont családon belül is komoly felelősség. Ha a hitelfelvevő nem fizeti a törlesztést, a bank nemcsak a megvásárolt ingatlanon, hanem a pótfedezetként bevont ingatlanon is érvényesítheti a jogait. Ezért pótfedezetet csak akkor érdemes bevonni, ha minden érintett pontosan érti, milyen kockázatot vállal, és van valós tartalék a hitel biztonságos fizetésére.
Babaváró, CSOK Plusz és támogatások: számíthatnak önerőnek?
Sokan a saját megtakarítás hiányát családtámogatásokkal próbálják pótolni. A babaváró hitel, a CSOK Plusz, a falusi CSOK vagy más támogatások bizonyos esetekben segíthetnek a lakásvásárlásban, de nem mindegy, hogyan kezeli ezeket a bank. Van olyan konstrukció, amely önerőként vagy részben önerőként beszámítható, de a részletszabályok bankonként és támogatástípusonként eltérhetnek.
A babaváró például szabad felhasználású hitel, ezért sok család lakásvásárlásnál használja fel, de a banki bírálatnál számíthat, hogy mikor vették fel, mekkora része minősülhet önerőnek, és hogyan jelenik meg a JTM-ben. A támogatások tehát segíthetnek, de nem helyettesítik automatikusan a stabil jövedelmet, a biztonságos törlesztőképességet és a megfelelő banki bírálatot.
A foglaló, illeték és költözés akkor is pénzbe kerül
Aki önerő nélküli lakásvásárlásban gondolkodik, gyakran elfelejti, hogy nemcsak a vételárat kell finanszírozni. Már az adásvételi szerződésnél szükség lehet foglalóra vagy előlegre, amelyet sokszor a vevő saját forrásból fizet. Ehhez jöhet az ügyvédi díj, értékbecslés, közjegyzői költség, földhivatali díj, vagyonszerzési illeték, költözés, bútorozás és esetleges felújítás.
Ezért a „nulla önerő” sokszor a gyakorlatban nem nulla induló költséget jelent. Még ha a vételár nagy részét hitel és támogatás fedezi is, a vevőnek jó eséllyel szüksége lesz több százezer vagy akár több millió forintra a vásárlás körüli kiadásokra. Ha erre nincs tartalék, már a beköltözés előtt pénzügyi nyomás alá kerülhet a család.
Miért veszélyes kevés önerővel lakást venni?
A kevés önerő legnagyobb veszélye, hogy a vevő nagyon magas hitelaránnyal indul. Ha az ingatlan értéke később csökken, vagy sürgősen el kell adni a lakást, könnyen előfordulhat, hogy az eladási ár nem fedezi kényelmesen a fennálló tartozást és a költségeket. Ez különösen akkor veszélyes, ha közben a család jövedelme is csökken vagy váratlan kiadások jelennek meg.
Magas hitelösszegnél a havi törlesztő is nagyobb, így kisebb pénzügyi mozgástér marad. Egy váratlan autójavítás, betegség, munkahelyváltás vagy gyermekvállalással kapcsolatos kiadás könnyen felboríthatja a költségvetést. A magas finanszírozási arány tehát nemcsak banki kockázat, hanem családi pénzügyi kockázat is.
JTM: hiába van fedezet, a fizetésed is dönt
A pótfedezet vagy a 10 százalékos önerő lehetősége önmagában nem elég. A bank a jövedelmet is vizsgálja, mégpedig a JTM, vagyis jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató alapján. Ez szabályozza, hogy az igazolt havi nettó jövedelemből legfeljebb mennyi fordítható hiteltörlesztésre.
Az MNB adósságfék-szabályai szerint a JTM a hitelfelvevők által vállalható legnagyobb törlesztőrészletet határozza meg a havi nettó, igazolt, rendszeres jövedelem arányában – írja az MNB. Ez azt jelenti, hogy hiába van elég fedezet, ha a jövedelem nem bírja el a törlesztőt, a bank nem fogja jóváhagyni a kért hitelt.
Mikor lehet mégis ésszerű alacsony önerővel vásárolni?
Alacsony önerővel lakást venni akkor lehet ésszerű, ha a vevőnek stabil, magas és kiszámítható jövedelme van, nincs túl sok meglévő hitele, jó a hitelmúltja, és marad tartaléka a vásárlás után is. Az is fontos, hogy az ingatlan értéke reális legyen, ne túlárazott lakást vegyen, és a törlesztőrészlet ne feszítse ki teljesen a havi költségvetést.
Fiatal első lakásvásárlóknál előfordulhat, hogy a jövedelem már elég erős, de a megtakarítás még kevés. Ilyenkor a 10 százalékos önerő lehetősége valódi segítség lehet. Ugyanakkor még ebben az esetben sem jó ötlet minden tartalékot beletenni a vásárlásba, mert a saját lakás első hónapjai szinte mindig hoznak pluszkiadásokat.
Mikor veszélyes döntés önerő nélkül belevágni?
Veszélyes lehet önerő nélkül vagy minimális önerővel lakást venni, ha a vevőnek nincs vésztartaléka, bizonytalan a jövedelme, próbaidős vagy rövid munkaviszonyban van, vállalkozói bevétele ingadozó, több meglévő hitele van, vagy csak azért akar vásárolni, mert fél, hogy később még drágább lesz az ingatlan.
Ugyancsak kockázatos, ha a pótfedezet egy családtag egyetlen lakóingatlana, és a család nem gondolta végig, mi történne fizetési nehézség esetén. Az önerő hiánya önmagában nem mindig kizáró ok, de ha tartalék sincs mögötte, akkor a vásárlás pénzügyileg nagyon sérülékennyé válik.
Hogyan készülj fel, ha kevés önerőd van?
Ha kevés önerővel vágnál bele, először érdemes pontosan kiszámolni a teljes vásárlási költséget. Ne csak a vételárat nézd, hanem az ügyvédet, illetéket, közjegyzőt, költözést, biztosítást, bútorozást, felújítást és a vásárlás utáni első hónapokat is. Ezután nézd meg, mekkora törlesztőt bír el a családi költségvetés úgy, hogy közben maradjon tartalék.
Érdemes előzetes hitelbírálatot kérni, mielőtt foglalót fizetsz. Így kiderülhet, hogy a bank elfogadja-e a jövedelmedet, mennyi hitelt adna, kell-e pótfedezet, és milyen önerővel számol. Kevés önerőnél különösen fontos több bank ajánlatát megnézni, mert a banki gyakorlat eltérhet, és ugyanarra az ügyfélre más-más finanszírozási arányt adhatnak.
Gyakori hibák önerő nélküli lakásvásárlásnál
Az egyik leggyakoribb hiba, hogy a vevő azt hiszi, ha a bank elvileg magas finanszírozási arányt engedhet, akkor biztosan meg is kapja a hitelt. A valóságban a bank értékbecslése, jövedelemvizsgálata és belső szabályai döntőek. Ugyanilyen hiba, ha valaki nem számol a foglalóval, illetékkel, költözéssel és felújítással.
Sokan a babavárót vagy más támogatást automatikusan önerőnek tekintik, pedig a banki kezelés eltérhet. Problémát okozhat az is, ha a család pótfedezetet von be anélkül, hogy minden érintett tisztában lenne a következményekkel. A legveszélyesebb hiba pedig az, ha a vevőnek a vásárlás után semmilyen vésztartaléka nem marad.
Önerő nélkül nem lehetetlen, de csak nagyon tudatosan szabad belevágni
A lakásvásárlás önerő nélkül 2026-ban bizonyos esetekben megoldható lehet, de nem klasszikus, kockázatmentes út. Első lakásvásárlóknál a 10 százalékos önerő lehetősége sokaknak segítség lehet, pótfedezettel pedig akár önerő nélküli konstrukció is elképzelhető. Ez azonban nem jelenti azt, hogy mindenkinek érdemes így lakást venni.
