A lakáshitel előtörlesztése sokak számára csábító lehetőség: ha összegyűlik egy nagyobb megtakarítás, érkezik bónusz, örökség, prémium vagy eladott ingatlanból származó pénz, természetes kérdés, hogy érdemes-e azt a hitel csökkentésére fordítani. Elsőre logikusnak tűnik: minél előbb fizetjük vissza a tartozást, annál kevesebb kamatot kell fizetni a banknak.
A döntés azonban nem mindig ilyen egyszerű. Az előtörlesztés akkor lehet igazán jó lépés, ha a megtakarított kamat nagyobb előnyt jelent, mint amit ugyanazzal a pénzzel máshol elérhetnénk, és közben nem ürítjük ki teljesen a vésztartalékunkat.
Mit jelent a lakáshitel előtörlesztése?
Az előtörlesztés azt jelenti, hogy a hitelből a havi kötelező törlesztőrészleten felül is visszafizetsz egy bizonyos összeget. Ez lehet részleges előtörlesztés, amikor csak a tartozás egy részét csökkented, vagy végtörlesztés, amikor a teljes fennálló hitelt egy összegben rendezed.
Az MNB tájékoztatója szerint az adós minden esetben élhet a hitel részleges vagy teljes előtörlesztésével, a teljes összegű kiegyenlítést pedig végtörlesztésnek hívják – írja az MNB. Ez fontos jog, de a pontos díjak és feltételek mindig a hitelszerződéstől, a bank hirdetményétől és a hitel típusától függnek.
Miért lehet jó az előtörlesztés?
A legnagyobb előny a kamatmegtakarítás. Egy lakáshitelnél a havi törlesztőrészlet nemcsak tőketörlesztésből áll, hanem kamatból is. Ha csökkented a fennálló tartozást, akkor a bank a jövőben kisebb összegre számol kamatot. Minél korábban törlesztesz elő, annál nagyobb lehet a teljes futamidő alatt elérhető kamatmegtakarítás.
Ez különösen akkor látványos, ha a hitel kamata magasabb, vagy még hosszú futamidő van hátra. Egy 15–20 évre felvett hitelnél az első években a kamatteher aránya jelentős lehet, ezért egy korai előtörlesztés sokkal többet érhet, mint ugyanekkora befizetés a futamidő végéhez közeledve.
Mikor éri meg igazán?
A lakáshitel előtörlesztése akkor érheti meg leginkább, ha magas a hitel kamata, hosszú idő van még hátra a futamidőből, és van olyan megtakarításod, amelyre nincs rövid távon szükséged. Ilyenkor az előtörlesztéssel biztos, kockázatmentes „hozamot” érhetsz el: azt a kamatot takarítod meg, amit a banknak egyébként ki kellene fizetned.
Egyszerű példával: ha a lakáshiteled kamata 7 százalék körül van, akkor egy előtörlesztés olyan, mintha biztosan elkerülnél egy 7 százalékos éves kamatterhet a visszafizetett tőkerészre. Ha közben a megtakarításod csak ennél jóval alacsonyabb kamatot hozna, akkor pénzügyileg erős érv szólhat az előtörlesztés mellett.
Mikor nem biztos, hogy jó döntés?
Nem mindig érdemes minden szabad pénzt a hitelbe betolni. Ha nincs vésztartalékod, akkor az előtörlesztés könnyen kockázatos lehet. Egy váratlan autójavítás, betegség, munkahelyváltás, családi kiadás vagy lakásfelújítás miatt később újabb hitelre kényszerülhetsz, ami akár drágább is lehet, mint a meglévő lakáshiteled.
Az sem biztos, hogy jó döntés az előtörlesztés, ha a lakáshiteled kamata nagyon kedvező, miközben a pénzed máshol biztonságosan magasabb hozamot érhet el. Ez főleg régebbi, kedvező kamatozású vagy támogatott hiteleknél lehet fontos szempont. Ilyenkor nem az a kérdés, hogy jó-e megszabadulni a hiteltől, hanem az, hogy a pénzed hol dolgozik jobban.
Törlesztőrészletet vagy futamidőt érdemes csökkenteni?
Előtörlesztés után általában két fő irány közül lehet választani: csökkenjen a havi törlesztőrészlet, vagy maradjon hasonló a törlesztő, de rövidüljön a futamidő. A két megoldás eltérő élethelyzetben lehet előnyös.
Ha a havi teher túl magas, vagy nagyobb pénzügyi biztonságra vágysz, akkor a törlesztőrészlet csökkentése lehet jobb. Így hónapról hónapra több pénz marad a családi költségvetésben. Ha viszont stabil a jövedelmed, és a célod a teljes kamatteher minél nagyobb csökkentése, akkor sok esetben a futamidő rövidítése lehet kedvezőbb, mert így kevesebb ideig fizetsz kamatot.
Mennyibe kerülhet az előtörlesztés?
Az előtörlesztésnek lehet díja, ezért a döntés előtt mindig meg kell nézni a hitelszerződést és a bank aktuális hirdetményét. Az MNB tájékoztatója szerint a 2010. március 1. után megkötött szerződéseknél jogszabály határozza meg az előtörlesztés feltételeit és a felszámítható költség legmagasabb mértékét – írja az MNB.
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelnél különösen fontos szabály, hogy az előtörlesztési díj nem lehet több az előtörlesztett összeg 1 százalékánál, lakástakarék-pénztári megtakarításból pedig díjmentes lehet az előtörlesztés – írja az MNB. Ezért előtörlesztés előtt nem elég azt nézni, mennyit fizetnél be: azt is ki kell számolni, mennyi díjat von le a bank, és mennyi kamatot takarítasz meg vele.
Egy egyszerű példa: miért számít az időzítés?
Tegyük fel, hogy valakinek 20 millió forint fennálló lakáshitele van, 15 év hátralévő futamidővel, és 3 millió forintot tudna előtörleszteni. Ha ezt a futamidő elején vagy közepén teszi meg, a befizetés hosszú éveken át csökkentheti a kamatszámítás alapját. Emiatt a teljes megtakarítás jelentős lehet.
Ha ugyanezt az összeget már csak a futamidő legvégén fizeti be, akkor a kamatmegtakarítás jóval kisebb lehet, mert addigra a hitel nagy részét már visszafizette. Ezért általános szabályként elmondható: minél korábban történik az előtörlesztés, annál nagyobb eséllyel hoz érezhető kamatmegtakarítást.
Előtörlesztés vagy befektetés?
Ez az egyik legfontosabb döntési pont. Ha van néhány millió forintod, akkor választhatsz: csökkented a hitelt, vagy befekteted a pénzt. A jó válasz attól függ, mekkora a hiteled kamata, milyen hozamot érhetnél el biztonságosan, mennyi kockázatot vállalsz, és szükséged lehet-e a pénzre rövid távon.
Ha a hitel kamata magasabb, mint amit kockázatmentesen vagy alacsony kockázattal elérnél, az előtörlesztés pénzügyileg erős döntés lehet. Ha viszont a hitel kamata alacsony, és közben van olyan megtakarítási forma, amely magasabb hozamot adhat, akkor érdemes számolni. Fontos viszont, hogy a befektetési hozam nem mindig biztos, a hitelkamat-megtakarítás viszont kiszámíthatóbb.
Ne nullázd le magad
Az egyik legnagyobb hiba, ha valaki minden megtakarítását előtörlesztésre fordítja, és utána nincs tartaléka. Ez rövid távon jó érzés lehet, mert csökken a tartozás, de pénzügyileg sérülékennyé tehet. Egy saját lakásnál bármikor jöhet váratlan költség: kazán, tető, nyílászáró, elektromos hiba, csőtörés vagy nagyobb javítás.
Érdemes előbb legalább néhány havi megélhetési tartalékot félretenni, és csak az ezen felüli összeget előtörlesztésre fordítani. A hitel csökkentése fontos cél lehet, de a likviditás, vagyis a gyorsan hozzáférhető pénz legalább ennyire fontos a pénzügyi biztonsághoz.
Mire figyelj a banknál?
Előtörlesztés előtt mindig kérj pontos tájékoztatást a banktól. Nem elég egyszerűen átutalni a pénzt a hitelszámlára, mert az nem feltétlenül számít automatikusan előtörlesztésnek. A bankoknál általában külön nyilatkozatot vagy kérelmet kell benyújtani, és meg kell adni, hogy a befizetést előtörlesztésre szánod.
Érdemes előre rákérdezni az előtörlesztési díjra, a határidőkre, arra, hogy a törlesztőrészlet vagy a futamidő változik-e, valamint arra is, mikor készül új törlesztési ütemezés. Nagyobb összegnél különösen fontos, hogy írásban is meglegyen minden feltétel, mert így elkerülhetők a kellemetlen félreértések.
Mikor lehet különösen jó lépés?
Az előtörlesztés különösen jó döntés lehet, ha magas kamatozású hiteled van, nem várható komolyabb nagy kiadás, stabil a jövedelmed, és a vésztartalékod már megvan. Jó alkalom lehet egy év végi bónusz, prémium, eladott autó vagy ingatlanrész, örökség, vagy lejáró megtakarítás is.
Akkor is érdemes számolni vele, ha a hitel kamatperiódusa hamarosan lejár, és attól tartasz, hogy a következő időszakban magasabb kamattal kellene tovább fizetni. Ilyenkor az előtörlesztés vagy akár a hitelkiváltás is szóba jöhet, de a döntés előtt mindenképp össze kell vetni a díjakat, a kamatokat és a teljes visszafizetendő összeget.
