A lakáskiadás adózása 2026-ban továbbra is fontos téma mindazoknak, akik albérletként adják ki ingatlanukat. Sokan azt gondolják, hogy elég megkapni a bérleti díjat, megírni egy szerződést, és kész is az ügy, pedig a bérbeadás után adózási kötelezettség is keletkezhet.
A legfontosabb szabály egyszerű: ha valaki magánszemélyként lakást ad bérbe, akkor az ebből származó jövedelme után általában 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie. Nem a teljes befolyt összeg után kell automatikusan adózni, hanem a bevételből számított jövedelem után. A magánszemély ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként, az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke pedig 15 százalék – írja a NAV.
Bevétel vagy jövedelem: nem mindegy, mi után kell adózni
A lakáskiadásnál az egyik leggyakoribb félreértés, hogy sokan összekeverik a bevételt és a jövedelmet. A bevétel az az összeg, amit a bérlő fizet, ide tartozhat például a havi bérleti díj, és bizonyos esetekben más, bérbeadással összefüggő térítés is.
A jövedelem viszont az az összeg, amely a bevételből a költségek levonása után megmarad. Az adót főszabály szerint ez után kell megfizetni. Egyszerű példával: ha valaki havonta 200 ezer forintért adja ki a lakását, az éves bevétele 2,4 millió forint. Ha ebből szabályosan költséget számol el, akkor nem feltétlenül a teljes 2,4 millió forint lesz az adó alapja.
Kétféle költségelszámolás közül lehet választani
A lakáskiadás adózásánál a bérbeadó jellemzően két módszer közül választhat. Az egyszerűbb megoldás a 10 százalékos költséghányad. Ilyenkor a bevétel 10 százalékát automatikusan költségként lehet figyelembe venni, és a fennmaradó 90 százalék számít jövedelemnek. Ha például az éves bevétel 2,4 millió forint, akkor 240 ezer forint költség számolható el, a jövedelem pedig 2,16 millió forint lesz. Ez után kell kiszámítani a 15 százalékos személyi jövedelemadót.
A másik lehetőség a tételes költségelszámolás, amely akkor lehet előnyös, ha a bérbeadónak valóban jelentős, igazolható költségei vannak. Ilyenek lehetnek például bizonyos javítási, karbantartási, felújítási költségek, közüzemi díjak vagy más, a bérbeadással összefüggő kiadások. A tételes módszer előnye, hogy akár több költséget is el lehet számolni, mint a 10 százalékos költséghányadnál, hátránya viszont, hogy mindenhez számla, bizonylat és pontos nyilvántartás kell.
Kell adószám a lakáskiadáshoz?
Sok bérbeadó egyik első kérdése, hogy kell-e adószámot kérnie a lakáskiadáshoz. A válasz nem minden esetben ugyanaz. A NAV tájékoztatója szerint a magánszemély bizonyos feltételek teljesülése esetén adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül is végezhet ingatlan-bérbeadási tevékenységet. Ilyen lehet például, ha nem egyéni vállalkozóként adja ki az ingatlant, a tevékenység adómentes ingatlan-bérbeadásnak minősül áfa szempontból, és nem választ adókötelezettséget.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy nem kell adózni. Az adószám hiánya nem menti fel a bérbeadót a jövedelem bevallása és az adó megfizetése alól. Ez az egyik legfontosabb félreértés: attól, hogy valaki magánszemélyként, adószám nélkül adhat bérbe, az ebből származó jövedelmét még szerepeltetnie kell az szja-bevallásban.
Mikor kell befizetni az adót?
A lakáskiadásból származó jövedelem után az adót nem elég csak év végén fejben tartani. A bérbeadás után általában adóelőleget kell fizetni, amelyet negyedévente kell rendezni. Ez azért fontos, mert sokan csak az éves szja-bevallás idején szembesülnek azzal, hogy egész évben nem fizettek adóelőleget.
Ilyenkor egy összegben fájdalmasabb lehet a fizetés, ráadásul késedelem esetén további kellemetlenségek is felmerülhetnek. A bérbeadásból származó jövedelmet az éves szja-bevallásban is szerepeltetni kell. Ha a lakást magánszemélynek adták ki, akkor különösen fontos az ellenőrzés, mert ilyen esetben a NAV nem feltétlenül rendelkezik automatikusan minden adattal.
Mi a helyzet, ha cég bérel lakást?
Más helyzetet jelenthet, ha a lakást nem magánszemély, hanem cég vagy más kifizető bérli. Ilyenkor a kifizetőnek is lehetnek adatszolgáltatási, bevallási vagy adóelőleg-levonási kötelezettségei. Ez azért lényeges, mert a NAV által készített szja-bevallási tervezetben nagyobb eséllyel jelenhetnek meg azok az adatok, amelyekről a kifizető év közben adatot szolgáltatott.
Magánszemélyek közötti lakáskiadásnál viszont a bérbeadónak különösen figyelnie kell arra, hogy a bevallásban szerepeljen a bérbeadásból származó jövedelem. Ilyenkor nem érdemes arra hagyatkozni, hogy „majd úgyis benne lesz a tervezetben”, mert könnyen előfordulhat, hogy kézzel kell kiegészíteni az adatokat.
Rövid távú lakáskiadás: más szabályok is jöhetnek
Fontos különbséget tenni a tartós lakáskiadás és a rövid távú, turisztikai célú hasznosítás között. Nem ugyanaz a helyzet, ha valaki hosszabb időre adja ki a lakását albérletként, vagy ha rövid távú szálláshelyként, például vendégeknek hasznosítja.
A rövid távú lakáskiadásnál, fizetővendéglátásnál vagy magánszálláshely-szolgáltatásnál más adózási szabályok, helyi kötelezettségek, sőt akár idegenforgalmi adóval kapcsolatos teendők is felmerülhetnek. Ezért aki nem klasszikus albérletként, hanem szálláshelyként adja ki az ingatlant, annak külön érdemes utánanéznie a pontos szabályoknak.
Gyakori hibák lakáskiadásnál
A lakáskiadás adózása nem feltétlenül bonyolult, de több olyan hiba is van, amely miatt a bérbeadó később kellemetlen helyzetbe kerülhet. Az egyik legnagyobb kockázat, ha valaki nem vallja be a bérleti díjat. Sokan azt gondolják, hogy ha készpénzben kapják a pénzt, akkor annak nincs nyoma, ez azonban veszélyes hozzáállás. Egy későbbi ellenőrzésnél a szerződés, banki utalások, közüzemi adatok vagy más körülmények alapján is felmerülhet a bérbeadás ténye.
Gyakori hiba az is, hogy a bérbeadó összekeveri a bevételt és a jövedelmet, vagy nem számolja el a jogos költségeket, ezért feleslegesen több adót fizet. Problémát okozhat a szerződés hiánya is, mert a bérleti szerződés nemcsak jogi, hanem pénzügyi szempontból is fontos: segít tisztázni a bérleti díjat, a közüzemi költségeket, a kauciót, a fizetési határidőket és a felek kötelezettségeit. Tételes költségelszámolásnál pedig különösen nagy hiba, ha a bérbeadó nem őrzi meg a számlákat és bizonylatokat.
Hogyan érdemes biztonságosan csinálni?
A legjobb megoldás az, ha a bérbeadó már a lakás kiadása előtt rendbe teszi az alapokat. Legyen írásos bérleti szerződés, pontosan szerepeljen benne a bérleti díj, a kaució, a közüzemi díjak kezelése és a fizetés módja. Érdemes külön vezetni a bevételeket és a költségeket, valamint megőrizni minden számlát és bizonylatot.
Ha valaki bizonytalan, hogy a 10 százalékos költséghányad vagy a tételes költségelszámolás éri meg jobban, érdemes egyszerű számítást végezni. Ha kevés az igazolható költség, a 10 százalékos módszer kényelmesebb lehet. Ha viszont sok a felújítás, karbantartás vagy más elszámolható kiadás, a tételes elszámolás kedvezőbb lehet. Nagyobb értékű kiadásnál, több ingatlan bérbeadásánál vagy céges bérlő esetén könyvelői segítség is hasznos lehet.